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Apr 17, 2024

La sequía inmobiliaria en Estados Unidos está llegando a su fin. ¿Qué significa para los precios?

La historia de la vivienda en Estados Unidos para compradores esperanzados en 2023 ha sido de frustración. La falta de oferta ha estabilizado un mercado donde la asequibilidad sigue siendo un desafío. Los propietarios de viviendas con tasas hipotecarias bajas tienen

La historia de la vivienda en Estados Unidos para compradores esperanzados en 2023 ha sido de frustración. La falta de oferta ha estabilizado un mercado donde la asequibilidad sigue siendo un desafío. Los propietarios de viviendas con tasas hipotecarias bajas han optado por no vender, colocando a los constructores de casas nuevas en una posición más fuerte de lo que habían anticipado el otoño pasado, cuando las tasas de interés subían y el mercado se desaceleraba. Si bien no contaría con que las condiciones de oferta mejoraran en el corto plazo, hay crecientes señales de que el panorama en 2024 debería ser mejor, o al menos “menos malo”. Comencemos con las viviendas nuevas. Los constructores se prepararon para un 2023 desafiante solo para descubrir que, en cierto modo, eran el único juego disponible en un mercado con oferta limitada. Los precios resistentes han dado a la industria más confianza para aumentar la producción. Un indicador del mercado de casas nuevas de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y Wells Fargo, que mide el sentimiento en una escala de 0 a 100, subió de 31 en diciembre -lo que representa una profunda negatividad- a 56, lo que sugiere un optimismo moderado. La construcción de viviendas unifamiliares ha aumentado. La recuperación de las cadenas de suministro ha acortado el tiempo para construir viviendas, lo que significa que el aumento de la construcción que está en marcha debería poner más viviendas terminadas en el mercado para la primera mitad de 2024.

El mercado de reventa, que históricamente representó alrededor del 87% de todas las viviendas en venta y ha experimentado una grave falta de inventario, es donde un repunte en los nuevos listados sería más bienvenido. Para ser claros, no estoy buscando una ola de nueva oferta, pero cualquier crecimiento en este momento sería útil, algo que deberíamos comenzar a ver a principios del próximo año.

Una encuesta trimestral de Zillow encontró recientemente que el 23% de los propietarios de viviendas ya están vendiendo o considerando vender durante los próximos tres años, el porcentaje más alto desde al menos principios de 2021.

Hay razones cualitativas por las que este sería el caso. La primera es que para octubre, las tasas hipotecarias se habrán mantenido prácticamente estables año tras año, desde que las tasas hipotecarias a 30 años alcanzaron por primera vez el 7% en octubre pasado. Las personas con tasas hipotecarias bajas tal vez no tengan prisa por vender, pero es poco probable que estén menos dispuestas a vender este octubre que el pasado octubre. Cada mes, los propietarios pagan una pequeña parte del capital de su préstamo hipotecario y envejecen un poco. Los ingresos han aumentado, aumentando su poder adquisitivo. La vida sucede: los niños envejecen dentro y fuera de la escuela, la gente se casa, se divorcia y fallece. Cualquier aumento en la oferta de reventa por parte de personas con tasas hipotecarias bajas puede ser modesto, pero 2023 debería ser el pico del efecto de bloqueo de las hipotecas baratas.

Además, aunque el nivel de ventas de viviendas ha caído, todavía se venden alrededor de 5 millones de viviendas cada año en Estados Unidos. Para fines de este año, aproximadamente 8 millones de viviendas se habrán vendido desde que las tasas hipotecarias comenzaron a aumentar drásticamente en la primavera de 2022; esos propietarios no tienen el efecto de bloqueo de la tasa hipotecaria y pueden tomar medidas más fácilmente si la vida lo obliga. a ellos.

Finalmente, el nivel de viviendas multifamiliares en construcción continúa marcando niveles récord. Si bien los mercados de venta y alquiler no son completamente fungibles, más unidades de alquiler brindarán opciones a los propietarios que buscan reducir su tamaño. También aliviará cierta presión de compra en el mercado de venta, ya que la gente elige alquilar en lugar de comprar, dada la creciente brecha de asequibilidad entre los dos mercados.

En la medida en que la escasez de oferta ha ejercido una presión alcista sobre los precios en los últimos meses, esto debería restar algo de fuerza al mercado. Los pronósticos del sector privado, como el del proyecto Zillow, los precios de las viviendas aumentarán alrededor de un 6% durante el próximo año, pero un inventario adicional puede aplanar ese crecimiento nuevamente. El entorno puede volverse menos favorable para los constructores de viviendas, aunque aún deberían conseguir vender todas las casas que planean construir. Y debería haber algunos efectos positivos de segundo orden a medida que aumentan los niveles de inventario. No estoy dispuesto a vender mi casa si no hay nada bueno que comprar, por lo que tener más opciones podría generar más ventas y compras. Se necesitarán años para construir lo suficiente como para restablecer el equilibrio del mercado inmobiliario, pero por primera vez en mucho tiempo hay razones para pensar que estamos avanzando en la dirección correcta.

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Esta columna no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial o de Bloomberg LP y sus propietarios.

Conor Sen es columnista de opinión de Bloomberg. Es fundador de Peachtree Creek Investments.

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